Haben Sie nach langem Überlegen nun endlich den Entschluss gefasst das erste Eigenheim zu finanzieren? Folgende 4 Punkte sollten Sie dabei auf jeden Fall beachtet haben:
1) Eigenkapital
Wieviel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Für Viele ist das Eigenkapital die erste Hemmschwelle. Einige glauben sie müssten bereits eine sehr hohe Summe besitzen, ansonsten wäre dies ja eh keine Option.
Das stimmt allerdings nicht so ganz. Sie müssen lediglich 10 bis 30 Prozent des Kredites als Eigenkapital selbst aufbringen.
Nehmen wir an, Sie interessieren sich für eine Immobilie, die 400.00€ kostet. Wenn wir von 10% ausgehen, dann müssen Sie nur eine Summe von 40.000€ als Eigenkapital besitzen.
Beachten Sie trotzdem, dass bei einem höheren Eigenkapital natürlich auch das Darlehen für die Finanzierung weitaus geringer ausfällt und die Zinsbelastung sinkt.
Kann man ohne Eigenkapital finanzieren ?
Ja, das geht. Aber: wenn Sie komplett ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren möchten, dann müssen Sie sich darauf einstellen, dass auch die Zinskonditionen schlechter werden, als mit Eigenkapital. Die ersten 60% des Darlehens (Beleihungswert) sind immer mit den besten Konditionen ausgestattet und die letzten 10% bis 20% mit den schlechteren Konditionen.
Es ist also durchaus empfehlenswerter sich an die 10 – 30% Regel zu halten.
Wenn Sie trotz dessen ohne Eigenkapital finanzieren möchten, dann fragen Sie sich, ob Sie auf lange Sicht die höheren monatlichen Raten bezahlen können. Rechnen Sie dabei auch immer mit unerwarteten Problemen.
2) Liquiditätsreserve
Sorgen Sie dafür, dass Sie bei plötzlich aufkommenden Ereignissen, wie einer Autoreparatur, ausreichend Geld beiseite gelegt haben. Bestenfalls haben Sie ein Minimum von fünf Monatsgehältern zur Verfügung für den Notfall.
3) Erwerbsnebenkosten einkalkulieren
Die Erwerbsnebenkosten sind nicht einheitlich und je nach Bundesland unterschiedlich. In Hamburg zum Beispiel beträgt der Wert 6,2%. (Stand Dezember 2022)
Was genau fällt unter die Erwerbsnebenkosten? Wenn wir dies auf die 6,2% beziehen, dann wären 4,5% davon die Grunderwerbssteuer und 1,7% Notar, sowie Grundbucheintrag.
Zudem würden noch mehr Kosten aufkommen, wenn Sie Ihre Immobilie über einen Makler gefunden haben.
Lassen Sie auch nicht Kosten außer Acht, wie Müllentsorgung und Verwaltungskosten. Generell gesagt, sollte inklusive der Nebenkosten die monatliche Belastung nicht 40% Ihres Nettogehalts übersteigen.
4) Das richtige Finanzierungsmodell
Es gibt verschiedene Formen der Finanzierung und manchmal blickt man gar nicht so richtig durch. Wichtig zu wissen ist, dass eine Beratung durch die Bank nicht ausreicht.
Folgende Finanzierungsmodelle stehen Ihnen zur Auswahl:
Annuitäten-Darlehen
Für viele zählt diese Form als die klassischste und einfachste aller Arten. Nach Vereinbarung eines Sollzins, zahlen Sie konstant die gleiche hohe Rate (= die Annuität), welche sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt.
Flex-Darlehen
Setzen Sie auf eine flexible Finanzierungsform. Legen Sie eine Ober- und Untergrenze für Sondertilgungsrechte, sowie Wechsel des Tilgungssatzes fest. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit eine höhere Summe auf einmal zu bezahlen, wenn Sie diese zu einem bestimmten Zeitpunkt zur Verfügung haben.
Bauspardarlehen
Hier ist die Zinsgestaltung im Fokus. Sie benötigen ein gewisses Eigenkapital für dieses Modell. Die Differenz zwischen Bausparguthaben und Bausparsumme kann dann als Darlehen aufgenommen werden. Der Einzahlungszeitraum beläuft sich meist auf bis zu 9 Jahre.
Staatliche Fördermittel
Informieren Sie sich unbedingt, was der Staat alles fördern kann. Baukindergeld, Steuervorteile durch Denkmalschutz, etc. …
Es gibt Förderprogramme, sowie Staatszuschüsse unter bestimmten Bedingungen.
Die Riester-Rente ist zum Beispiel eine davon. Dies ist nicht nur eine gute Altersvorsorge, sondern kann zur Immobilienfinanzierung genutzt werden. Verwenden Sie die Riester-Summe zur Tilgung. Es gibt sogar ein sogenanntes Bausparsofortdarlehen, welches riestergefördert ist. Dies eignet sich für kurzfristige Käufe.
Für wen ist dies die beste Lösung? Zum einen für Bauherren und Käufer, die eine Immobilie selbst bewohnen. Zum zweiten für Kreditnehmer, die ein Minimum von 4% des Bruttoeinkommens für die Tilgung des Baudarlehens verwenden.
Ein weiteres staatliches Fördermittel ist die Wohnungsbauprämie. Dies ist eine Option für Arbeitnehmer, Azubis, Beamte, Richter und Soldaten, welche ein maximalen Verdienst von 25.600€ (Einpersonenhaushalt) oder 51.200€ (Ehepaar) aufweisen. Eine weitere Bedingung ist das monatliche Einzahlen von mindestens 50€ in den Bausparvertrag.
Eine weitere, gern genutzte, Förderung ist das Baukindergeld. Dies ist selbstverständlich für Familien mit Kindern gedacht, die ein Jahreseinkommen von weniger als 75.000€ besitzen. Diese Förderung hat das Ziel Familien es einfacher zu machen eine Immobilie zu finanzieren.
Es kann übrigens auch sehr interessant sein, selbst zur Miete zu wohnen und eine Immobilie zu kaufen und anschliessend zu vermieten. Die eigengenutze Immobilie ist aus wirtschaftlicher Sicht oft die zweite Wahl!
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