FAQ: Investieren in Immobilien
So funktioniert die Immobilie
01. Laufende Miteinnahmen
Die Immobilie wird vermietet und vom Mieter genutzt. Die vereinbarte Miete zzgl. Nebenkosten werden monatlich an Sie als Eigentümer ausbezahlt.
02. Tilgung und Zinszahlung
Aus Ihren monatlichen Mieteinnahmen tilgen Sie das Bankdarlehen und bedienen die Zinsen
03. Instandhaltung
Die Ausgaben zum Erhalt der Immobilie bezahlen Sie durch die Instandrücklage und ggf. Sonderrücklagen.
04. Ausschüttung
Die Überschüsse aus den Mieteinnahmen stehen Ihnen, abzüglich Steuern, zur freien Verfügung.
Frequently Asked Questions
Beim Immobilien-Investment ist die Frage nach dem Eigenkapital dann relevant, wenn die Immobilie mit Bankfinanzierung gekauft werden soll. Ihr Eigenkapitalanteil sagt aus, wie viel Prozent des Kaufpreises der Immobilie, ohne Nebenkosten, durch eigene Mittel gedeckt werden. Zum Eigenkapital zählen u.a. Bargeld, Sparguthaben, Bankguthaben, Wertpapiere.
Beispiel: Der Kaufpreis 150.000 Euro, 80% Finanzierung, Eigenkapital 30.000 Euro. Die Höhe des Bankkredits beträgt 120.000 Euro. Die Kaufnebenkosten sind zusätzlich von Ihnen zu zahlen. Sie werden bei der Finanzierung nicht als Eigenkapital gesehen.
In der Regel, so unsere Erfahrung, sind 80–100 % Finanzierungen bei Kapitalanlage-Immobilien üblich. Im Klartext bedeutet das, dass der Investor etwa 10% (Kaufnebenkosten) und 0–20 % des Kaufpreises der Immobilie mit seinen Eigenkapital deckt. Dieser Richtwert kann schwanken – individuellen abhängig von der Zielsetzung sowie vom konkreten Anlageobjekt.
Viele Faktoren spielen eine Rolle, beispielsweise der Standort. Zum anderen auch die Anlageklasse, der Zustand der Immobilie, der geforderte Zeit- und Sanierungsaufwand, usw. Außerdem gibt es verschiedene Rendite-Kennzahlen mit unterschiedlicher Aussagekraft:
- Bruttorendite: Jahresmiete/Kaufpreis (Kehrwert, der “Marktfaktor”) gilt als Erstindikator. Diese Kennzahl vernachlässigt alle laufenden Kosten, die Kaufnebenkosten, als auch die Finanzierungsstruktur.
- Nettorendite: Nettojahresmiete/Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten.
- Für Barzahler ist diese Kennzahl aussagekräftiger als die Bruttorendite. Aber auch die Nettorendite berücksichtigt noch nicht die hinterlegte Finanzierungsstruktur des Investments.
Eigenkapitalrendite: Sie bezieht sich auf das eingesetzte Kapital und berücksichtigt den Effekt der Bankfinanzierung, den Leverage-Effekt. Er entsteht durch die niedrigen Zinsen auf Fremdkapital. Mit gut strukturierten Finanzierungen kann die durchschnittliche jährliche Eigenkapitalverzinsung bei Kapitalanlage-Immobilien auf einen 10-Jahreszeitraum betrachtet durchaus bei jährlich 8% und höher liegen.
Im 4W-Analyse-Tool lassen sich die Renditekennzahlen dynamisch berechnen – für maximale Transparenz bei Ihrem Immobilien Investment.
Die Kapitalanlage-Immobilie ist mit Steuervorteilen verbunden, so können z. B. die laufenden Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden machen. Der Werteverlust durch Vermietung bzw. Abnutzung kann als Abschreibung ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
Immobilien-Kauf und Verkauf
Folgende Kosten fallen beim Immobilienkauf an: die Kaufnebenkosten, dazu zählen die Grunderwerbsteuer (je Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises), die Notargebühren (~1,5%) und einige kleinere Posten wie z.B. die Gebühren zur Eintragung ins Grundbuch (~0,5%). Auch Maklergebühren fallen oftmals an und unterscheiden sich regional.
Als Eigentümer können Sie jederzeit verkaufen, beleihen, vererben oder verschenken.
Hierbei sollten aber steuerliche Auswirkungen berücksichtigt werden, z.B. die Spekulationssteuer, die nach 10 Jahren Wartezeit zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie entfällt. Dann ist der erzielte Gewinn steuerfrei.
Unser Beratungshonorar beträgt 2 % vom Kaufpreis der Immobilie.
In Einzelfällen, z.B. bei Globalobjekten oder individuellen Offmarket-Deals, kann dieser Betrag höher sein. In diesem Fall weisen wir vorab darauf hin.
Individuelle Experten-Beratung zu Ihrem bestehenden Portfolio oder Ihren eigenen Immobilienangeboten verrechnen wir mit 165 € pro Beratungsstunde. Die Erstberatung ist immer kostenfrei.
Risiken beim Immobilien Investment
Immobilien-Investments in Deutschland gelten als sichere Kapitalanlage.
Hier dennoch eine Checkliste, wie Risiken minimiert werden können können:
- Wie steht es um die Bausubstanz der Immobilie? („Reparaturrückstau“)
Für Neubauimmobilien gilt: Der Bauträger gibt in der Regel eine Gewährleistung für 5 Jahre. Bestandsimmobilien: Hier wird je nach Typ und Baujahr eine monatliche Instandhaltungsrücklage von der Hausverwaltung eingesammelt. Außerdem kann man sich mit einer monatlichen privaten Rücklage absichern. - Standortrisiko Wertentwicklung des Objektes?
Als Investor können Sie einen möglichst „sicheren“ Standort wählen, beispielsweise relevante Städte, Wohngegenden mit guter Anbindung, etc. Unser Analysetool zeigt Ihnen standortbezogene Marktdaten - Mieterprüfung: Durch das Prüfen potentieller Mieter können etwaige Zahlungsausfälle vermieden werden. Wichtige Unterlagen sind etwa die Schufa-Auskunft, Mietzahlungen aus vorherigen Mietwohnungen, Arbeitsvertrag, Gehaltsnachweise, etc.
- Finanzierungsrisiko bei Nutzung von Fremdkapital z.B. durch Zinsänderung nach Ablauf der Zinsbindung:
Die Zinsbindung wird meistens auf 10 Jahre festgelegt. Doch die tatsächliche Zinsentwicklung bis dahin kann nicht verbindlich vorhergesehen werden. Zur Sicherheit können Sie für steigende Zinsen vorsorgen. In unserem Analysetool können Sie die monatliche Belastung bei steigenden Zinsen prüfen und checken, ob die Finanzierung dann immer noch für Sie zu leisten ist. Die Erhöhung des Eigenkapital-Anteils und/oder eine höhere Tilgung bieten Ihnen zudem mehr Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung.
Aufwand beim Investieren in Immobilien
Der Aufwand variiertvon „sehr wenig“ bis hin zu „sehr hoch“ - je nach Anlageklasse und Renovierungsbedarf des Objekts
Wenn Sie sich als Kapitalanleger eher „sehr wenig“ Aufwand wünschen, sind Haus- und Wohnungsverwaltungen hilfreich, die viel Arbeit abnehmen können, z.B. Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mieterhöhungen, usw. Aktuell sehr beliebt ist das Investieren in Betreiberimmobilien, wie z.B. Seniorenimmobilien oder Micro bzw. Serviced Apartments.
Kontaktieren Sie uns
Wenden Sie sich mit Ihren Anliegen rund um das Thema Immobilien gerne an uns. Wir können Ihnen dann schnell weiterhelfen! Kontaktieren Sie uns wahlweise via Telefon, E-Mail oder über unser Kontaktformular.
