Wie wird sich der Wohn- und Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickeln? Kann man sich die Immobilien zukünftig überhaupt noch leisten? Werden die Bauzinsen weiter steigen? Schrumpft der Anteil erschwinglicher Angebote weiter oder kann man auf ein Stabilisierung hoffen?
In diesem Beitrag gehen wir diesen Fragen auf den Grund.
Großstadt Trend vorbei?
In den letzten Jahren haben wir einen Trend beobachtet: Immer mehr Menschen ziehen aus den großen Städten in kleinere Städte oder Randgebiete. Diese Entwicklung stellt sich gegen den Trend der letzten Jahrzehnte, in denen die Großstadt als der Inbegriff des modernen Lebens galt. Bereits seit 2018 ist dieser Abwärtstrend zu beobachten.
Steigende Zinsen, die Inflation, die Energiekrise und die steigenden Mietpreise, sowie Nebenkosten sind für viele Menschen mittlerweile ausschlaggebend, um aus der Großstadt oder der Metropole wegzuziehen in Randgebiete.Das Problem ist, dass sogar in weniger attraktiven Lagen die Mietpreise immer höher steigen. Laut des Forschungsinstituts Empirica Regio steigen die Preise in Randgebieten kontinuierlich um 8% bis 9%.
Problematik der Immobilienkalkulation
Neben der Flucht aus den Metropolen, spielt auch die Immobilienkalkulation eine große Rolle. Es ist ein extremer Anstieg der Roh- und Baustoff Kosten zu verzeichnen, teilweise um bis zu 30% mehr. Daraus folgt auch der Rückgang oder auch Baustopp von Neubauimmobilien.
Weitere Faktoren, die die Kalkulation beeinflussen, sind unter anderem der Ukraine Krieg und natürlich auch der Anstieg des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank.
Nutzung von KI
Nun stellt sich die Frage, ob man die Immobilienkalkulation überhaupt noch vernünftig durchführen kann.
Tatsächlich wird seit einiger Zeit auf Algorithmen und Künstliche Intelligenz zurückgegriffen. Mithilfe dieser beiden Faktoren und Einbezug möglichst vieler Daten in die Kalkulation, lässt der statistische Immobilienwert sehr gut und treffsicher ermitteln. Die meisten Modelle haben mehrere hundert Faktoren, anhand derer der genaue Marktwert bestimmt wird.
Was passiert mit alten Berechnungen?
Kosten für Bauprojekte in der Immobilienbranche haben stark zugenommen. Eine weitere Bedrohung ist die Wirtschaftskrise, die eine Überprüfung erfordert, ob potenzielle Käufer durch höhere Hypothekenzinsen und Inflation immer noch erreicht werden können. Nachfrage nach mittel- bis hochpreisigen Eigentumswohnungen wird aufgrund des Rückgangs eines Teils der Käuferschaft sinken.
Die Zeiten am Immobilienmarkt haben sich stark verändert. Noch Anfang 2022 wurden Häuser und Wohnungen deutlich schneller verkauft, als heute. Es gibt zwar weitaus mehr Immobilienangebote, aber es ist schwerer geworden den passenden Käufer zu finden und die richtigen Kaufpreise zu ermitteln. Oft muss daher neu verhandelt werden. Fakt ist jedoch, dass je mehr Datenquellen vorliegen, desto exakter lässt sich der Wert, vor allem der Langfristige, darstellen.
Keine Erholung der Bauzinsen
Es ist unwahrscheinlich, dass sich die Bauzinsen bald erholen werden, vielmehr erwarten Experten eine weitere Steigerung auf 5%, inklusive Schwankungen. Dies bedeutet, dass der Druck auf die Preise für Immobilien weiterhin hoch bleibt. Daher bleiben die Quadratmeterpreise auf einem hohen Niveau. Infolgedessen werden sich potenzielle Käufer weiterhin schwierigkeiten bei der Finanzierung ihrer Traumimmobilie gegenübersehen, was eine Einschränkung für den Markt darstellt. Es ist jedoch zu beachten, dass es trotzdem viele Menschen gibt, die bereit sind, hohe Preise für den Kauf von Immobilien zu bezahlen, um ihren Wohnraumbedarf zu decken oder als Kapitalanlage zu nutzen.
Ist der Wille zum Kauf überhaupt noch da?
Es gibt durchaus noch eine Menge an Leuten, die sich eine Immobilie leisten können zur heutigen Zeit, jedoch ist viel mehr die Frage, ob man das aktuell überhaupt möchte. Bisher lagen die monatlichen Kosten für eine Finanzierung von vergleichbaren Immobilien auf dem Niveau der Miete. Doch jetzt müssen Käufer mehr ausgeben, um ihr Eigenheim zu finanzieren, da die monatlichen Raten höher ausfallen.
Obwohl es mehr Anzeigen gibt, bleiben die Preise stabil, aber weniger Menschen kaufen. Dies hat negative Auswirkungen auf Mieter, da weniger Menschen in Eigenheim ziehen und damit der Druck auf den Mietwohnungsmarkt steigt.
Immobilienpreise in Metropolen geben nach
In den vergangenen Jahren sind Immobilienpreise ständig gestiegen, doch mittlerweile ist ein Rückgang der Angebotspreise in den Metropolen zu beobachten. Angebotspreise sind, zum Vergleich Dezember 2022 und 2021, um bis zu 8% gesunken.
In München, der teuersten Stadt in Deutschlands, sind die Preise für Bestandswohnungen um 6% gefallen (8.953 Euro/m2). In Hamburg gab es ebenfalls einen Rückgang (6.424 Euro/m2, 6% weniger als im Vorjahr). In Metropolen wie Berlin und Köln bleibt der Markt stabil, aber auch in Stuttgart (Preisrückgang um 2% auf 5.419 Euro/m2) und Frankfurt (Preisrückgang um 5% auf 6.163 Euro/m2) sind Preiskorrekturen zu beobachten.
Ausblick
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt in 2023 voraussichtlich stabil bleiben wird, aber auch Preiskorrekturen erwarten lässt. Insbesondere in Metropolen wie München und Hamburg sind bereits sinkende Immobilienpreise zu beobachten. Es wird wichtig sein, die wirtschaftliche und politische Lage genau zu verfolgen, um die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zu verstehen und zu beurteilen.
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